Les signes d’une bulle immobilière se préparent

Les prix des maisons augmentent plus rapidement que les forces du marché ne l’indiquent et deviennent “déconnectés des fondamentaux”, selon un nouveau billet de blog écrit par des chercheurs et des économistes de la Federal Reserve Bank de Dallas.
Jusqu’à récemment, la possibilité d’une bulle n’était pas largement soutenue. Mais après avoir examiné les marchés du logement aux États-Unis, les chercheurs de la Fed ont déclaré que de nouvelles preuves émergeaient.

“Nos preuves indiquent un comportement anormal du marché immobilier américain pour la première fois depuis le boom du début des années 2000”, ont écrit les chercheurs. “Les motifs d’inquiétude sont clairs dans certains indicateurs économiques … qui montrent des signes que les prix de l’immobilier en 2021 semblent de plus en plus en décalage avec les fondamentaux.”

De nombreux Américains sont encore marqués par le dernier krach immobilier de 2007, qui a été alimenté par un crédit bon marché et des normes de prêt laxistes qui ont fait que des millions de propriétaires devaient plus sur leur maison qu’ils ne valaient.

Mais cette fois, les économistes se disent inquiets d’un scénario différent.

Ce n’est pas parce que les prix des maisons augmentent considérablement que le logement est toujours dans une bulle. Et il y a de nombreuses raisons pour lesquelles les prix des maisons ont augmenté régulièrement au cours de la dernière décennie – et ont augmenté encore plus significativement au cours des deux dernières années – y compris les déséquilibres de l’offre et de la demande sur le marché, l’augmentation des coûts de main-d’œuvre et de construction et le degré d’intérêt les taux sont pour une hypothèque, ont souligné les chercheurs.

Mais ils ont déclaré que les prix pourraient augmenter à un point qu’ils appellent “l’exubérance”, dans lequel les prix deviennent de plus en plus désynchronisés avec les fondamentaux économiques qui sous-tendent le marché.

Une raison possible, ont-ils suggéré, est que les acheteurs peuvent croire que les prix continueront de grimper et craignent de ne pas pouvoir obtenir un prix inférieur sur une maison maintenant et de se retrouver coincés à payer plus tard.

Cette peur de manquer quelque chose, ou effet FOMO, peut faire grimper les prix et accroître les attentes de prix plus élevés à venir. Cela peut créer une prophétie auto-réalisatrice, selon les chercheurs, dans laquelle la croissance des prix peut devenir exponentielle.

Les conséquences de l’exubérance du marché du logement peuvent inclure des logements trop chers, des investissements basés sur des attentes de rendement faussées et une croissance économique et une réduction de l’emploi.

Le cycle est interrompu lorsque les décideurs politiques interviennent, incitant les investisseurs à devenir prudents et provoquant le tarissement des flux d’argent vers le logement. Cela pourrait entraîner une correction du logement ou peut-être même un buste, selon le billet de blog.

Les chercheurs ont recommandé aux décideurs politiques et aux acteurs du marché de surveiller de près les marchés locaux à la recherche d’une flambée des prix afin de mieux réagir, “avant que les désalignements ne deviennent si graves que les corrections ultérieures ne provoquent des bouleversements économiques”.

Infusion de bulles

Le comportement des acheteurs et des vendeurs au cours des deux dernières années a été tout sauf normal, ont souligné les chercheurs. Les prix sont à des niveaux record et continuent d’augmenter car les stocks ont atteint un niveau record. Pourtant, les acheteurs continuent d’acheter. Les taux d’intérêt sont tombés à des niveaux record pendant la pandémie, mais cela n’explique pas à lui seul la frénésie du marché immobilier, ont-ils écrit.
D’autres facteurs ont joué un rôle dans la poussée du marché vers le territoire de la bulle, ont écrit les chercheurs de la Fed, notamment les programmes de relance liés à la pandémie et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement liées à Covid-19 et les réponses politiques associées. Les chercheurs soulignent spécifiquement le rôle des investisseurs, qui achètent agressivement des maisons.
Les investisseurs achètent désormais 33 % des maisons aux États-Unis, soit 5 % de plus que la moyenne de la dernière décennie, selon John Burns Real Estate Consulting. L’activité d’achat – dans laquelle une entreprise achète une maison contre de l’argent pour la réparer légèrement et la revendre – ne représente que 1,7% du marché national du logement au dernier trimestre 2021, selon Zillow. Mais dans certaines villes, la part des maisons allant aux acheteurs atteint 11 %.

Les chercheurs ont constaté qu’à mesure que les prix augmentaient, des signes d’exubérance sont apparus. Le marché immobilier américain a montré ces signes pendant plus de cinq trimestres consécutifs jusqu’au troisième trimestre 2021, ont-ils constaté.

Les chercheurs de la Fed ont également examiné la relation entre les prix des maisons et les loyers. Ils ont constaté que depuis 2020, le rapport prix/loyer des maisons a rapidement monté en flèche au-delà de ce que les fondamentaux du marché peuvent expliquer et a commencé à montrer des signes d’exubérance en 2021.

Un autre indicateur que les chercheurs ont examiné était le rapport entre le prix des maisons et le revenu disponible, qui est étroitement lié à l’abordabilité. Ce rapport prix-revenu augmente rapidement, mais pas encore exubérant, selon les chercheurs.

Doublures d’argent

On a beaucoup appris du dernier krach immobilier, qui a conduit à de meilleurs indicateurs de détection précoce et d’alerte des bulles immobilières, ont écrit les chercheurs. Si ces tendances inquiétantes se poursuivent, les banques, les décideurs et les régulateurs devraient être mieux équipés pour réagir rapidement afin d’éviter les conséquences négatives les plus graves d’une correction.

En outre, ont-ils écrit, il n’y a aucune raison de s’attendre à ce que toute correction qui en résulterait ait un impact aussi important sur les propriétaires ou sur l’économie que le dernier krach immobilier. Les Américains sont généralement en meilleure santé financière, les propriétaires ont des capitaux propres plus solides et les emprunts excessifs ne sont plus aussi répandus qu’au milieu des années 2000.

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